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Il Sindaco Pezzanesi e l’Amministrazione comunale, hanno ritenuto urgente e irrimandabile rivedere il PRG, risalente al 1995 e dopo un approfondito percorso si è giunti ad un ottimale risultato presentato nello scorso Consiglio Comunale del 5 novembre, affinchè tutti i Consiglieri comunali ne condividessero i contenuti e procedessero all'adozione della Variante Generale, a cui seguirà la pubblicazione nelle forme di legge.

“La revisione del piano regolatore – ricorda il Sindaco Giuseppe Pezzanesi che ha fortemente voluto questo adeguamento a cui ha lavorato anche l’Assessore Fausto Pezzanesi con i nostri Uffici- è finalizzata a rivisitare ed aggiornare lo strumento pianificatorio, con l'intento di perseguire una riqualificazione complessiva del territorio comunale, attraverso la valorizzazione delle caratteristiche e peculiarità della nostra città, limitando l'uso del suolo.

L’aggiornamento al PRG fornisce le linee guida strategiche per lo sviluppo della città di Tolentino individuando nuove zone per le attività produttive ed aree da destinare a servizi pubblici, con una particolare attenzione anche allo sviluppo delle attività turistiche quali le Terme di S. Lucia, il Castello della Rancia e la nuova aviosuperficie.

L’idea di ripensare e ricostruire una città non deve essere vista esclusivamente come riqualificazione o recupero del costruito, bensì ha il più ampio significato di riconsiderare quel complesso di funzioni urbane, sociali ed economiche che connotano un territorio e ne promuovano la crescita sociale ed economica.

Il tema del centro storico, con la revisione del Piano Particolareggiato delle Aree Storiche in via di ultimazione, e delle zone periferiche sono affrontati in sinergia, attraverso uno studio organico complessivo”. 

L’Amministrazione comunale ha conferito l’incarico di revisione, integrazione ed aggiornamento del P.R.G. in adeguamento al P.T.C. (Piano Territoriale di Coordinamento) all'arch. Antonio Roberto Migliorisi, fornendogli i seguenti obiettivi:

▪Zona Le Grazie – riqualificazione area limitrofa al Lago delle Grazie;

▪Zona Santa Lucia – riqualificazione intera area a vocazione turistica secondo gli obiettivi dell'Amministrazione Comunale e dell'Azienda partecipata ASSM spa;

▪Viale Terme S. Lucia – ampliamento Area B6;

▪ Zone per attività produttive – rivisitazione ed integrazione;

▪ Riduzione aree di tutela in zona agricola, laddove possibile, legate alla problematica della zona prevista nel vigente PRG come E3 “Area a tutela idrogeologica intensiva”;

Nel 2019 sono stati aggiunti ulteriori obiettivi strategici, relativi al Lago delle Grazie, al Castello della Rancia ed all'Aviosuperficie, ulteriormente definiti e puntualizzati nel corso di numerosi incontri che si sono tenuti tra i progettisti e l'amministrazione.

Le azioni che hanno determinato l’assetto della variante hanno prodotto essenzialmente le seguenti elaborazioni, sia di analisi che di progetto:

▪ aggiornamento PRG vigente alle varianti parziali e dallo stato d'attuazione degli strumenti esecutivi;

▪ digitalizzazione e aggiornamento cartografico rispetto alla carta tecnica regionale delle previsioni del vigente PRG sull'intero territorio comunale;

▪ trasposizione passiva delle prescrizioni di base permanenti del PTC (Piano Territoriale di Coordinamento) ed individuazione delle aree esenti dal Piano Paesistico Ambientale Regionale e dal Piano Territoriale di Coordinamento;

▪ redazione del rapporto ecologico, trasposizione attiva P.T.C., ambiti prescrittivi delle categorie del patrimonio botanico-vegetazionale e della struttura geomorfologica;

▪ analisi vincolistica su carta tecnica regionale;

▪ redazione del rapporto insediativo del PTC;

▪ elaborati di progetto del nuovo P.R.G. in adeguamento al P.T.C., con l'introduzione di tavole relative alle schede progetto tematiche inserite nel piano.

In relazione agli studi ed analisi preliminari, ed in considerazione degli aspetti ambientali o documentali, la zonizzazione, che nel Piano vigente spesso appariva disordinata e frammentaria, è stata migliorata riordinando per categorie gli interventi ammessi ed i relativi parametri urbanistico-edilizi, seguendo il criterio di omogeneità. Pertanto ne è scaturita un'elaborazione coerente con le classi di zonizzazione previste dalla normativa (DM 1444/68).

Le Norme Tecniche d’Attuazione sono state riscritte per intero, in quanto quelle vigenti risultavano spesso incoerenti e formulate secondo un criterio che, in relazione alle risultanze degli elaborati, studi ed analisi del Piano in adeguamento al P.T.C., non appariva coerente con la variante, né con l’assetto della zonizzazione come sopra riportata.

Non essendo possibile, in questa sintesi soffermarsi su tutte le n. 33 aree di Variante, tutte oggetto di importanti e meritevoli variazioni che potranno essere visonate sul sito istituzionale del Comune nella sezione Territorio - Pianificazione e governo del territorio, si rappresenta che le principali modifiche apportate riguardano:

Rivisitazione delle Zone Agricole con riduzione del numero delle stesse riorganizzazione e semplificazione delle NTA;

Zona S. Lucia riformulazione delle aree, suddividendole in tre ambiti distinti, al fine di rendere più snelle le procedure di attuazione:

C7 NB10 – area di iniziativa pubblica pari a 165.000 mq, compresa l'area che era destinata all'imbottigliamento;

C7 NB11 – area di iniziativa privata pari a 107.085 mq;

C7* afferente la pertinenza dell'esistente Hotel Marche pari a mq 8.915.

L’attuazione per ambiti distinti consente di perseguire gli obiettivi legati alla riqualificazione e al potenziamento degli interventi di interesse pubblico, quali insediamenti per attività turistico-ricettive e socio-sanitarie di elevata qualità connessi alle strutture delle Terme di Santa Lucia.

L’area contrassegnata con la sigla C7* rappresenta l’ambito di pertinenza dell’ex Hotel Marche.

In tale area è stato previsto l'intervento edilizio diretto, finalizzato alla riqualificazione e incremento dell'offerta turistico-ricettiva e socio-sanitaria strettamente legata all'attività delle Terme Santa Lucia. La normativa di Piano esclude dal calcolo della cubatura insediabile le volumetrie prodotte dall'Hotel Marche, al fine di consentire anche la gestione del patrimonio di proprietà.

Sulla base di tali considerazioni gli indici e i parametri della variante non sono stati modificati rispetto a quelli previsti dal PRG vigente, ma riferiti soltanto agli ambiti C7 NB10 e C7 NB11.

Area in c.da Pace: classificata dal vigente PRG DB1*, che ospita la SAIPA, un'attività industriale per la produzione e commercializzazione dei salumi. Al suo interno sono presenti manufatti per la stabulazione e allevamento animali, da svezzare e utilizzare per la successiva produzione degli insaccati.

Il Comune intende favorire il trasferimento e la riconversione dell'attività produttiva presente nell'area in esame, attraverso l'applicazione delle norme contenute all'art. 26 delle NTA del PRG in variante "Zone di ristrutturazione urbanistica con industrie da decentrare - B8", applicando i contenuti e gli stessi parametri che hanno permesso, in altre aree del territorio comunale, il recupero di aree industriali dismesse o il trasferimento delle attività in un contesto più idoneo senza interferenze con l'ambito urbano.

Area in c.da Rotondo: la variante introduce due zone, una con destinazione D6 per attività economiche produttive di espansione, e una DB per attività economiche produttive di completamento. L’introduzione della zona D6 è nata dall'esigenza di spostare e ridimensionare l’area produttiva, prevista dal vigente PRG in C.da Cisterna a monte della ferroviaria, in un’area ritenuta più idonea soprattutto perché facilmente accessibile dallo svincolo della SS 77.

L’area con destinazione DB, invece, scaturisce dalla necessità manifestata dalle imprese esistenti di poter ampliare le proprie attività produttive. Le aree sono state compensate con l'eliminazione dell'area D6 a monte della ferrovia in c.da Cisterna .

Area in c.da Rancia - Aviosuperficie: permette di conseguire l'obiettivo, fissato dalla scheda progetto SP_2, di creare le condizioni e le opportunità per l'esercizio della pratica del volo sportivo e dei servizi connessi. L'obiettivo è la creazione di un centro attrezzato che favorisca anche funzioni di pubblica utilità e di interesse collettivo, come programmi educativi per la promozione della cultura aeronautica, programmi legati alle operazioni di protezione civile e di ricerca.

Area in c.da Pace - C.da Cisterna: la variante introduce un'ampia zona con destinazione F6 "Aree ad uso pubblico per servizi di livello urbano e territoriale". In particolare nella zona, individuata con la sigla F6 NB17, è intenzione del Comune favorire l'insediamento di attrezzature socio-sanitarie, ospedaliere e sociali assistenziali, al fine di creare un polo di assistenza che comprenda, oltre alle attività sanitarie vere e proprie, anche una serie di servizi connessi, quali le residenze sociali e le strutture per l'assistenza diretta, attività ricettive (foresterie), pubblici esercizi al minuto e quant'altro strettamente correlato alla funzione socio-assistenziale e sanitaria.

Area in Viale Terme Santa Lucia: la variante consiste nella sostituzione di una porzione di area classificata F8 per consentire la ricucitura delle zone B6 adiacenti il Centro Storico. Tale modifica consente, attraverso un Piano di Recupero, anche di dotare le attività commerciali al minuto già esistenti di adeguate superfici a parcheggio. Considerato che sia la conformazione dell'area, che il contesto non permettono l'insediamento della volumetria prevista dall'indice di densità fondiaria della zona B6 (pari a 5,00 mc/mq), viene assegnata una capacità volumetrica massima pari a 2.115 mc.

Area in c.da Cisterna: la variante elimina la zona produttiva D6 in c.da Cisterna per consentire le compensazioni con nuove zone previste nel Piano, al fine di contenere il consumo del suolo entro i limiti già fissati dal vigente PRG. L'area è stata rimodulata con l'introduzione della zona VP (a valle della ferrovia), soggetta a vincolo di verde privato, l'introduzione, nell'area di proprietà comunale, di una zona F5 ad uso pubblico, dove è intenzione del Comune realizzare attrezzature associative, assistenziali, culturali, religiose e sociali, oltre una serie di servizi strettamente connessi alla funzione socio-assistenziale e la restituzione della rimanente area alla funzione agricola.

La riqualificazione complessiva dell'area del Lago delle Grazie e dell'area in zona Sticchi – Ributino, destinata allo sport, momentaneamente stralciate a seguito del parere della Regione, saranno oggetto a brevissimo di altra procedura, che verrà sottoposta al Consiglio comunale per l'adozione nel più breve tempo possibile.